Гергана Тенекеджиева, директор на АДРЕС - прогнози за 2026 г.

Поведението на купувачите ще бъде решаващо за пазара на имоти през 2026 г., защото именно търсенето определя обема на сделките и цените. Още в последното тримесечие на 2025 г. се е видяло отдръпване на значителна част от купувачите – около 25%. Това са били хората без достатъчно самоучастие, тези без възможност да изтеглят кредит, както и купувачи, които не са имали непосредствена жилищна нужда. Това каза Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на АДРЕС, в предаването „В развитие“ Bloomberg TV Bulgaria с водещ Георги Месробович.

Търсенето през 2026 г.: отдръпване на част от купувачите и по-ясен профил

„През период пазарът е бил движен основно от домакинства, които решават реален жилищен проблем – покупка за собствено ползване, преместване, смяна на типа жилище“, коментира гостът. Тенекеджиева отбеляза също, че макар 2026 г. да е в самото си начало, дневната динамика на търсенето към 9 януари изглежда сходна с тази от последните месеци на 2025 г. По думите ѝ това е прекалено кратък период за твърди заключения, но дава ранна индикация за по-предпазливи нагласи.

Според събеседника купувачите ще продължат да се ориентират към райони, които традиционно се възприемат като добри за живеене и са предпочитани от години. В същото време тя очаква, че по-малка част от търсенето ще бъде инвестиционно, което ще насочва интерес към „бъдещи“ квартали с потенциал за развитие, особено там, където цените са по-достъпни и има значителен обем ново строителство.

Ипотеките и регулациите: предизвикателството идва от цените и доходите

Тенекеджиева коментира, че самото предупреждение на БНБ през 2025 г. за нивата на ипотечното кредитиране не е довело до моментални промени в поведението на купувачите. По думите ѝ по-съществено влияние са имали регулаторните мерки, въведени от 2024 г. и влезли в сила от 1 октомври, като „истинският резултат“ се е видял в началото на 2025 г., когато част от купувачите без достатъчно самоучастие са се оттеглили от пазара.

За 2026 г. гостът акцентира върху друго предизвикателство: дали по-голямата група кандидати за ипотека ще може да се „впише“ в изискванията при по-високи цени. Тук, отбеляза събеседникът, ключов ще бъде тестът дали месечната вноска по кредита ще остава под 50% от доходите на домакинството.

Цени, избор и предлагане: компромисът е в площта, балансът се връща

Събеседникът отбеляза, че през 2025 г. за първи път ръстът на цените е изпреварил ръста на доходите, но това е било видимо основно в големите градове. На национално ниво, според нея, движението е било по-близко – средно цените на имотите са нараствали приблизително колкото доходите. Оттук нататък, обясни гостът, решаващ остава темпът на увеличение на заплатите, защото именно той носи „спокойствие“ и дава възможност на хората да правят инвестиции.

Когато става дума за това към какви ценови диапазони ще се насочват купувачите, тя е категорична, че те по-скоро „следват пазара“, отколкото избират фиксиран бюджетен сегмент. Тя посочи, че в София средната стойност на жилищата е около 200 000 евро и добави, че най-честият компромис е в квадратурата, докато локацията и качеството остават водещи критерии.

По отношение на структурата на пазара Тенекеджиева каза, че новото строителство остава много активно и според нея ще продължи да бъде водещо. Паралелно с това тя отчете промяна и при вторичния пазар: недостигът на предлагане от 2025 г. е започнал да се „изчиства“ още в последното тримесечие, като по думите ѝ има ръст на предлаганите имоти около 19%. Това, отбеляза събеседникът, връща баланс между купувачи и продавачи и води до ситуация, в която „за един имот има един купувач“, а на пазара излизат и продавачи, които са купували с инвестиционна цел.

Накрая Тенекеджиева посочи, че към момента има достатъчно жилища, които отговарят на търсенето в големите градове. Инвеститорите, коментира гостът, продължават да търсят подходящи терени и да влагат в по-качествени проекти и в по-добри райони, като паралелно инвестират и в инфраструктура, за да може изборът на купувачите да се превърне в по-качествен живот след покупката.

Източник: bloombergtv.bg