Как мислите, кой е най-важният фактор, за да успеете да продадете имота си?
Местоположение? Тип строителство? Етаж? Състояние?
Не! Както за всеки влак си има пътници, така и за всеки квартал, тип строителство, етаж и състояние на имота си има купувачи. Няма непродаваем имот.
Най-големият проблем при продажбата на много имоти се оказва ЦЕНАТА!
Дори най-прекрасно изглеждащият имот на най-доброто място може да не намери купувач, ако цената му е неадекватна спрямо пазара.
Но как се стига до нереално високата офертна цена при продажба на имот?
Логично е всеки продавач да се старае да получи максимална цена и в това няма нищо лошо.
Най-важното при определяне на адекватната продажната цена на имота е дали тя е формирана на база обективни, или на субективни фактори.
Кои фактори са обективни?
Пазарът! С други думи казано – обективен фактор са цените на реално сключените сделки за подобен на вашия имот. Не рекламите на подобни имоти, не мнението на съседите ви, не вашето лично мнение, а само и единствено сключените сделки.
Кои фактори са субективни?
- „Преди 5 години съм го купил имота за 60 000 евро. Не искам да печеля – просто искам да си върна парите. Няма да падна и с евро от тази цена!“
Субективен фактор! Пазарът не се интересува за колко сте закупили имота си. Пазарът се влияе само от положението в момента. Т.е. – важно е на какви цени се продават сходни на вашия имот като характеристики в момента.
- „Знаете ли колко пари съм вложил в този имот? Направил съм грандиозен ремонт. Вкарал съм повече, отколкото струваше имота, когато го купувах!“
Субективен фактор! Помнете, че вероятността да успеете да си покриете вложенията за подобренията, които сте направили по имота, не е никак голяма. Да, едно добре изглеждащо жилище винаги ще привлича погледите на купувачите, стига нереално високата цена да не ги отблъсне своевременно.
- „Съседът ми си е продал имота за 50 000 евро – значи и моят не трябва да го давам за по-малко!“
Субективен фактор! Повярвайте, колкото и симпатичен човек да изглежда съседът ви, няма никаква гаранция, че ви е казал истината за парите, които е взел за имота си. Откъде знаем ли? Знаем, защото ние сме тези, които продаваме имотите на съседите ви! И твърдим, че не всички собственици желаят техните близки и съседи да знаят за какви суми в действителност продават. Срещат се двете крайности. Собственици, които казват нереално ниски цени, за да не им завиждат околните. Собственици, които си измислят нереално високи цени, за да се похвалят на околните.
- „Разгледах в интернет и видях, че има много високи цени за имоти с много по-лоши параметри от моя имот. Значи и аз мога да искам най-високата цена!“
Категорично подвеждащ фактор! Никога не възприемайте най-ниските и най-високите цени като определящи за пазара. Защо? Защото най-ниските цени обикновено са набирателни, а най-високите цени са просто мечтите на няколко собственика на имоти, облечени под формата на обяви.
- „Видях средната цена на кв.м в интернет и така определих цената на имота си.“
Звучи логично, звучи правилно, но не е! Защо? Защото средната цена на кв.м в порталите за имоти се определя въз основа на абсолютно всички обяви за имоти, притежаващи сходни основни характеристики на вашия имот, но не вземат предвид няколко наистина ключови фактора:
- Набирателни обяви – обяви с подозрително ниски цени. Най-общо казано – фалшиви обяви на агенции, целящи привличането на наивни купувачи.
- Обявите с нереално високи цени – обикновено публикувани от собственици, обявили имотите си на цени, неотговарящи на пазарната действителност.
- Местоположението на имота – цените на кв.м за определен квартал не се прецизират съобразно локацията в самия квартал, а това има огромно значение. Т.е. различни части на един и същи район реално държат различна цена. Пример: „център“ в София е и ул.Граф Игнатиев, и ул.Стефан Стамболов /до женския пазар/, но цената на имотите в тези две локации ще е доста различна.
- Недостатъците на етажа – звучи лесно, когато човек зададе критерий за етажност /обикновено от 2-ри до 6-ти етаж е най-често задаваният критерий за предпочитани етаж/, но…
– често написаният като втори етаж се оказва реално първи /обикновено първи над гаражи, магазини или офиси/ – при имотите ново строителство. Цената на подобен етаж винаги е по-ниска от цените на междинните етажи, но човек няма как да го разбере от средната цена на кв.м за зададените етажи от 2-ри до 6-ти;
– няма как да се отличат последните етажи, освен ако не зададете изрично филтър без последни етажи, но това не винаги е възможно /понякога те са 4-ти, 5-ти, 6-ти, 7-ми, 8-ми, 9-ти и пр./, а тук случаят е същият като при първия етаж – цената винаги е по-ниска.
- Състоянието на имота – в сайтовете за имоти няма как да „отсеете“ ремонтираните имоти от тези, които са за ремонт или от тези с частичните подобрения.
Казано с едно изречение:
Ако не искате имота ви да стои непродаден с месеци и години – помислете как сте определили цената му – на база обективни или на база субективни фактори!
Източник: sdelkisimoti.bg
Поля Христова е специалист в сферата на недвижимите имоти със 17-годишен опит и с 12-годишен опит в кредитното консултиране. Един от първите български блогъри в света на сделките с имоти и тяхното финансиране и създател на сайта www.sdelkisimoti.bg. Управител на агенция „Тенкомс“ ЕООД.
Няма коментари:
Публикуване на коментар